Puede que usted haya pagado al banco por su hipoteca más de lo que debería por habérsele impuesto una cláusula suelo, o que se haya comprometido a responder del préstamo con todos sus bienes presentes y futuros y no sólo con el inmueble hipotecado. Estas cláusulas, entre otras, son susceptibles de nulidad por abusivas, pero en este post vamos a centrarnos en los casos en que se pueden reclamar los GASTOS abonados al banco al suscribir la hipoteca.
¿Por qué se habla tanto de esta cuestión en las últimas semanas?
Porque en diciembre de 2015 el Tribunal Supremo dictó una sentencia que abrió el camino para la reclamación de estos gastos con posibilidades de prosperar y diversos tribunales españoles han condenado recientemente a algunas entidades bancarias a reembolsar a los clientes los referidos gastos.
¿Cuáles son los gastos que debería abonar al banco y se obligó a abonar al cliente, so pena de no concederle la hipoteca?
Los gastos de notario, es decir, la escritura.
Los gastos correspondientes al Registro de la Propiedad, es decir, los necesarios para la inscripción de la hipoteca.
Los gastos de tramitación, es decir, la factura de la gestoría (si la impuso el banco, como suele ser el caso).
El Impuesto de Actos Jurídicos documentados
¿Por qué debería haber pagado estos gastos la entidad y no el cliente?
Porque el interesado por estos trámites es el banco y, en el caso del impuesto, es asimismo el banco el sujeto pasivo.
¿Cómo puedo reclamar que se me devuelvan las cantidades abonadas por estos conceptos?
Mediante una comunicación escrita al banco para tratar de alcanzar un acuerdo extrajudicial. Si no es posible, interponiendo una demanda de nulidad de la cláusula en cuestión.
¿Tiene relevancia la fecha en que haya firmado la escritura de hipoteca? ¿Hasta cuándo podría interponer demanda?
En el caso de hipotecas vivas, se puede reclamar hasta diciembre de 2019.
En el caso de hipotecas ya liquidadas, se puede reclamar igualmente teniendo en cuenta el plazo de cuatro años desde que se acabó de pagar el préstamo.
¿Qué documentación necesito?
- Escritura de hipoteca. En su caso, de ampliaciones o novaciones posteriores
- Recibo de pago de la última cuota
- Factura de la gestoría
- Factura de la notaría
- Factura del Registro
- Carta de pago del impuesto de Actos Jurídicos Documentados
- Certificado de empadronamiento (en caso de hipoteca sobre vivienda habitual)
- En su caso, escritura de cancelación de hipoteca
¿Qué cantidad puedo recuperar?
La cantidad total abonada por los conceptos indicados, si bien algunos juzgados están estimando las demandas parcialmente, atribuyendo los gastos por mitad a la entidad y al cliente; en cualquier caso, pues, como mínimo si hay resolución favorable se recuperaría la mitad de lo abonado.
¿Tiene relevancia el que ya haya interpuesto una demanda contra el banco para anular otra cláusula del préstamo por abusiva, por ejemplo la cláusula suelo?
Debe estudiarse cada caso, pero sí es una cuestión a tener en cuenta antes de plantearse la demanda.
Si necesita más información sobre esta cuestión, puede contactarnos a través del correo info@navarrocabalgante.com o en el teléfono 91 119 05 97.