En este primer artículo de 2019 vamos a abordar un asunto muy de actualidad y por el que estamos recibiendo numerosas consultas, pues tras los vaivenes de las nuevas disposiciones sobre arrendamientos urbanos, que tan pronto están en vigor como no -por cuestiones que no vamos a abordar-, los ciudadanos tienen dudas y zozobras sobre la medida en que los cambios pueden afectarles, si tras el Real Decreto de 5 de marzo de 2019 pueden darse por definitivas las modificaciones, en suma, parece necesario y conveniente dedicarle la entrada de este mes en nuestro blog jurídico.
Con efectos de 6 de marzo de 2019 han sido publicadas las medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler mediante el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, sobre vivienda, con efectos a partir del día 6 de marzo, que retoma en esencia el contenido del anterior que no fue convalidado por el Congreso de los Diputados y por tanto estuvo vigente tan sólo unos días.
Sin más preámbulos y con la intención de que este artículo resulte práctico, las principales medidas que contiene en cuanto a arrendamientos de vivienda son:
- Plazo mínimo a favor del arrendatario de 5 años (prórroga obligatoria), que en el caso de ser una empresa el arrendador aumenta a 7 años.
- Prórroga tácita (cuando ninguna de las partes se manifiesta transcurridos los cinco o siete primeros años), que amplía el arrendamiento 3 años más.
-Preaviso obligatorio de 2 meses para el arrendatario y 4 meses para el arrendador.
-Garantía adicional de máximo 2 meses de renta.
-Si el contrato es válido, el inquilino queda protegido frente a la venta de la vivienda, aunque no se hubiera inscrito en el Registro de la Propiedad.
-Subrogación, en caso de fallecimiento del arrendatario, de menores, discapacitados o mayores de 65 años.
Algo muy relevante es la creación en un futuro próximo de un índice estatal de referencia del precio del alquiler de vivienda, que se vinculará a la subida del IPC. No se trata de un índice obligatorio sino orientativo, pero se entiende que podría traducirse en una reducción o limitación de los precios del alquiler. En cualquier caso, lo que sí queda limitado es la subida de la renta, que irá ligada al IPC mientras dure el arrendamiento.
Los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato serán siempre por cuenta del arrendador si es una empresa.
- Los contratos de arrendamiento suscritos con anterioridad a la entrada en vigor del Real Decreto-Ley, es decir, anteriores al día 6 de marzo de 2019, continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación.
Nos hemos centrado en las cuestiones relativas al alquiler de vivienda, pero quede dicho que el Real Decreto también introduce modificaciones en materia de desahucios, viviendas turísticas y propiedad horizontal, que no trataremos en esta ocasión, aunque resaltamos, porque nos parece importante y de calado en la práctica, el hecho de que de las comunidades de propietarios puedan limitar a partir de ahora las viviendas de uso turístico y/o asignarles mayores gastos comunes (hasta un 20%), siempre que lo vote una mayoría de 3/5 de comuneros.
Queda por ver si este Real Decreto sí es convalidado y por tanto las anteriores medidas tienen un recorrido en el tiempo.